Qu’est-ce le rachat de crédit immobilier ?

La définition du rachat de crédit ou d’un prêt immobilier

Lorsque les taux baissent, vous gagnez à réviser vos conditions de prêt. Deux cas peuvent se présenter.

• Vous sollicitez votre banque actuelle : la procédure consiste donc à renégocier votre prêt en cours selon le nouveau taux d’emprunt en vigueur. Notons que cette démarche ne constitue pas l’unique moyen pour accéder à un meilleur taux annuel effectif global (TAEG).
• Vous recourez à un autre organisme financier : le rachat de crédit prend tout son sens. Vous faites jouer la concurrence pour que le nouveau prêteur vous offre des conditions de financement plus avantageuses.

Le rachat de crédit immobilier consiste donc à la restructuration d’un ou de plusieurs prêts en cours par un nouvel établissement financier. Cette opération implique la signature d’un autre accord pour solder vos anciennes créances. En obtenant un meilleur taux d’emprunt, vous diminuez votre endettement.

Le rachat de prêt constitue une forme de remboursement anticipé total. Cette procédure est régie par le Code de la consommation. En tant qu’opération légale, elle n’est pas opposable. Cependant, votre créancier est en droit d’appliquer des frais de pénalité aussi appelés indemnité de remboursement anticipé ou IRA.

Cette somme permet de compenser le manque à gagner. Elle est inférieure ou égale à six mois d’intérêts au taux moyen imposé. En outre, sa valeur ne peut dépasser 3 % du capital restant à payer. Le plafond de cette indemnité doit être précisé au moment du prêt. Vous pouvez vous en informer à tout moment auprès de votre créancier.

Le crédit immo s’accompagne toujours d’une assurance emprunteur qui est liée à l’organisme prêteur. Lorsque vous faites racheter votre crédit par un nouveau créancier, ce dernier exige éventuellement une nouvelle assurance se rapportant à la restructuration de vos dettes. Celle-ci vise à couvrir les différentes garanties (décès, perte d’emploi, invalidité).

Comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Avant d’initier votre demande, prenez le temps de comparer les propositions des organismes financiers donnant accès à cette procédure. Utiliser un simulateur de rachat de crédit immobilier donne un aperçu de ce que pourraient être vos nouvelles mensualités, et de la probabilité que le nouveau crédit demandé vous soit octroyé. Toutefois, cette simulation ne constitue pas en soi une absolue garantie que l’établissement financier accède à votre demande.

Le rachat de crédits immobiliers nécessite les mêmes documents qu’une demande de financement courante :

• une attestation d’assurance emprunteur,
• l’échéancier des crédits conso / auto en cours,
• les trois derniers relevés de compte,
• le RIB du compte bancaire courant,
• les deux derniers avis d’imposition,
• un contrat de travail,
• les trois derniers bulletins de paie,
• un certificat de résidence (de moins de trois mois),
• la dernière quittance de loyer ou une copie de la dernière taxe foncière pour les propriétaires,
• le titre de propriété de votre bien actuel,
• le livret de famille,
• une pièce d’identité.

Le cas échéant, vous pouvez être amené à fournir vos justificatifs d’apport personnel. L’attestation de propriété ainsi que des documents spécifiques au prêt à racheter sont également nécessaires. Il s’agit entre autres de vos autres prêts (immo, conso et personnels),  d’un tableau d’amortissement et d’un courrier mentionnant le reste à payer sur trois mois, majoré de l’IRA.

Outre les formalités administratives à remplir, vous pouvez rédiger une lettre pour soutenir votre demande de rachat de crédit immobilier. Cette dernière sera remise aux différents établissements bancaires auprès desquels vous demandez la restitution totale de votre prêt.

Pour augmenter vos chances, vous avez besoin de monter un dossier solide et convaincant. Faire appel à un courtier peut s’avérer stratégique, ceci vous allègera des tâches chronophages.

Après regroupement puis dépôt de vos papiers auprès des institutions bancaires visées, votre cas est étudié. Lorsque le rachat de prêts est validé, vous recevez des justificatifs. Par la suite, les fonds demandés sont débloqués afin de régler votre ancien prêt.

Les avantages et inconvénients du rachat de crédit immobilier

Parmi les avantages du rachat (et de la renégociation) de crédits immobiliers, peuvent être cités :

• Un meilleur taux d’emprunt

Il s’agit de la raison la plus courante qui pousse de nombreux emprunteurs à demander un rachat de crédit immobilier. Avec un meilleur taux d’intérêt, vous allégez vos nouvelles mensualités. Vous faites des économies pour soutenir votre trésorerie.

• Une marge financière

Avec les économies que vous faites grâce à la renégociation de votre prêt, vous avez la possibilité de financer un autre projet. Vous pouvez également choisir d’écourter la date de votre échéance. De plus, votre dette s’en trouve réduite.

• Le regroupement des crédits immobiliers en un seul prêt

En optant pour un rachat de crédits immobiliers par une autre banque, vous avez la possibilité de regrouper une créance immobilière et un mini prêt, de même nature, dans un seul contrat. D’une part, vous facilitez leur gestion. D’autre part, vous bénéficiez d’un regroupement de vos parts mensuelles. Celles-ci seront en principe largement inférieures à la somme de vos mensualités actuelles, puisque vos conditions de remboursement ont été ajustées.

• Une réduction du taux d’endettement

Une fois que vos paiements mensuels baissent, votre situation financière devrait se stabiliser. En effet, si vous vous trouvez déjà dans une condition de surendettement, votre dossier est irrecevable. L’obtention du rachat de crédit immobilier est donc impossible.

Malgré les profits à en tirer, le rachat de prêt connaît quelques inconvénients, notamment des frais en sus.

• Des frais supplémentaires

Outre l’IRA, vous payez des frais de mainlevée à votre nouveau créancier. Les frais de courtage sont aussi à considérer. Ils sont estimés à 1 % des crédits à racheter. La somme de toutes ces charges est ensuite additionnée au nouveau prêt.

• Une hausse de la valeur du prêt

La réduction des paiements mensuels constitue, certes, une opportunité à saisir. Toutefois, le délai de restitution de votre prêt peut augmenter en cas de regroupement de prêts. Il se peut qu’après calcul, vous constatiez que le rachat de crédit immobilier engendre une hausse de la valeur de votre prêt. Le TAEG en baisse peut donc constituer un appât trompeur.

Pour éviter de payer plus, il est important d’évaluer le total de votre créance. Cela vous donnera une vision objective de la pertinence du rachat ou de la renégociation de votre prêt auprès de votre banque.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Comme toute demande de financement, les conditions d’éligibilité sont cadrées par le Code de la consommation. Tout d’abord, il faut tenir compte de l’âge maximal imposé. Par ailleurs, vos pièces justificatives doivent être valides durant toute la période pendant laquelle votre demande est en cours. Ensuite, vous devez pouvoir jouir de l’intégralité de vos droits civiques. Notamment pour les personnes en instance de divorce, la procédure de renégociation de crédits ne peut être engagée qu’après la séparation effective des biens.

En général, ceux qui sont fichés à la Banque de France peuvent rencontrer des difficultés dans la renégociation ou le rachat du crédit immobilier par une autre banque. Le fichage peut toutefois être balancé par une situation financière acceptable et / ou la possession d’un titre en tant que propriétaire du bien en question.

Les conditions énoncées précédemment se rapportent à la recevabilité de votre demande. Pour que celle-ci aboutisse, d’autres critères sont pris en compte.

• Votre dossier est complet et en bonne et due forme.
• Vous êtes en mesure de remplir les exigences de garanties financières propres à la banque qui rachète votre crédit. Il peut s’agir d’une caution bancaire ou d’une hypothèque.
• Votre taux d’endettement est strictement inférieur à 35 %. Cette valeur est commune à tous les établissements.

Si le taux d’endettement est passé de 32 % en 2022 à 35 %, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) réclame la limitation du délai de restitution du prêt à 25 ans maximum. Par ailleurs, cette dérogation au taux ne peut être accordée qu’à 20 % des demandeurs.

Recourir à un courtier permet d’analyser votre profil. En tant qu’expert, il vous aide à trouver la meilleure solution pour vous donner les meilleures chances d’obtenir le prêt.

Comment bénéficier des meilleurs taux ?

La qualification de «meilleur taux» est relative au TAEG en cours. Pour que l’écart entre les deux valeurs soit large, vous êtes invité à soigner votre profil emprunteur. Ainsi, vous optimisez  vos chances de rachat de crédit immobilier. Un emploi pérenne ainsi qu’un revenu régulier et stable sont souhaités. Avoir un CDI (contrat à durée indéterminée) est la clé pour décrocher de meilleurs TAEG.

Pour obtenir de meilleurs taux, vos comptes doivent aussi être bien gérés. Les retards de paiements, les irrégularités et les découverts sont à éviter. Ils lèsent la qualité de votre profil, et donc l’optimisation du TAEG à obtenir. Avant de déposer votre demande, faites en sorte que vos comptes bancaires soient «propres». Votre taux d’endettement doit être le plus bas possible.

Pour espérer un taux d’emprunt confortable, vous pouvez jouer sur le délai de paiement de votre prêt. Plus elle est courte et plus le TAEG est allégé. Tout dépend de votre capacité de remboursement et de votre situation financière. Dans le meilleur des cas, vous pouvez négocier les primes d’assurance et les coûts d’intérêts.

Pour que le rachat de crédit immobilier soit pertinent, celui-ci se fera idéalement dans le premier tiers de la durée du prêt. En effet, c’est durant cette période que les TAEG sont les plus élevés. La différence entre votre ancien taux d’intérêt et le nouveau taux escompté doit varier entre 0,7 et 1 % pour que l’opération soit financièrement rentable.

Effectuer un rachat de crédit immobilier en ligne

Il est tout à fait possible de renégocier vos crédits immobiliers en ligne. Une banque en ligne vous propose les mêmes services qu’un organisme financier traditionnel. Vous êtes accompagné durant les différentes étapes pour renégocier vos conditions de financement.

La différence entre les deux options réside dans la dématérialisation des échanges. Cette dernière favorise l’accélération du traitement de votre demande. Vous bénéficiez même d’un aperçu sur l’avancement de votre requête. Les démarches sont facilitées, ce qui vous permet de multiplier vos demandes et d’avoir plus de probabilité de réponse favorable.

L’autre avantage précieux d’une procédure en ligne est l’accès à un simulateur de rachat de crédit immobilier. Vous disposez aussi d’outils d’aide à la décision pour mieux vous projeter dans votre montage financier.

Comment faire un regroupement de crédit (immobilier, conso…)

Pour réaliser un regroupement de crédit, qu’il s’agisse de crédits à la consommation ou d’un crédit immobilier, plusieurs étapes sont à suivre pour une démarche réussie.

• Préparation du dossier : Rassemblez tous les documents nécessaires, y compris les détails des contrats de crédits existants, les tableaux d’amortissement, votre acte de propriété si c’est un rachat de crédit immobilier, et des justificatifs financiers comme vos bulletins de paie, avis d’imposition, pièce d’identité valide, et justificatif de domicile.
• Simulation du rachat de crédit : Utilisez un comparateur en ligne pour simuler votre rachat de crédit. Cela vous aidera à obtenir une idée des conditions de rachat de crédit que vous pouvez obtenir selon votre profil.
• Soumission de la demande : Une fois votre dossier préparé, soumettez votre demande de rachat de crédit. Vous pouvez le faire directement auprès d’un établissement financier ou avec l’aide d’un courtier spécialisé en rachat de crédit.
• Étude de faisabilité : Le courtier ou l’établissement financier examinera votre dossier pour évaluer la faisabilité de l’opération de rachat. Ils prendront en compte votre situation financière et personnelle.
• Réception et examen de l’offre : Si votre demande est acceptée, vous recevrez une offre de rachat de crédit. Prenez le temps d’examiner cette offre, en particulier le nouveau taux d’intérêt proposé et les conditions de remboursement.
  
• Acceptation et déblocage des fonds : Une fois que vous acceptez l’offre, la banque ou l’organisme financier se chargera de rembourser vos crédits existants. Vous commencerez ensuite à rembourser votre nouveau crédit sous forme d’une mensualité unique.

Il est important de noter que le regroupement de crédits peut conduire à un allongement de la durée de remboursement et, par conséquent, à une augmentation du coût total du crédit. Assurez-vous donc de bien comprendre les implications financières avant de procéder au regroupement de vos crédits.

Les banques susceptibles de vous accompagner

Parmi les banques qui proposent des services de rachat de crédit immobilier, les suivantes peuvent être citées.

• Cetelem : l’échéance se calcule sur 3 à 25 ans pour un prêt plafonné à 100 000 €.
• Younited Credit : la durée maximale de paiement est de 35 ans. Vous devez régler vos mensualités avant vos 95 ans.
• La Banque Postale : elle accepte tous types de crédits, y compris conso et hypothécaire, liés aux prêts épargne logement, aux prêts sociaux ou aux prêts habitats classiques. Leur montant varie entre 1 500 € et 75 000 €.
• Le Crédit Agricole : seul le Crédit Agricole Centre Est propose d’effectuer le rachat de crédit immobilier.
• Boursorama : le rachat concerne les prêts dont la valeur est supérieure à 100 000 €.
• Carrefour Banque : tous les crédits (immo, conso ou hypothécaire) sont recevables. Les conditions de financement sont différentes si vous disposez d’une garantie hypothécaire ou non.
• ING : le rachat de crédit immobilier est accessible pour tout prêt compris entre 80 000 € et 1 500 000 €, sur 8 à 25 ans. Elle est destinée à ceux qui y détiennent un compte bancaire, alimenté par les salaires mensuels.

Le choix parmi ces institutions financières ne doit pas être fait au hasard. Selon votre profil, un courtier vous conseillera sur les enseignes qui sont les plus à même de réviser les conditions de votre prêt.

Effectuer une simulation de rachat de crédit immobilier

La simulation d’un rachat de crédit immobilier est une solution privilégiée pour que vous puissiez comparer vos futures mensualités. Voici un exemple, donné à titre indicatif.

Un couple a contracté un prêt de 230 000 € pour son logement. Le délai de remboursement est de 20 ans. Le TAEG enregistré s’élève à 1,4 %. Dans ce contexte, les paiements mensuels, hors assurances, sont de 1?100 €. Cinq ans après, le taux d’intérêt moyen chute à 0,86 %. Le couple décide de faire racheter leur crédit. Voici une proposition de simulation.

Le rachat de crédit immobilier se porte sur 182 000 €, soit une augmentation de 3 000 €, comparé au capital restant dû. Cependant, le couple gagne 0,54 point sur le TAEG. Leur mensualité est allégée de 22 €. Sur les 15 ans, le couple économisera 4 000 € pour financer un autre projet ou pour accélérer l’écoulement de leurs dettes.